Nejčastější faktory ovlivňující cenu nemovitostí

Přemýšlíte nad tím za kolik by se dala prodat vaše nemovitost a nebo si stanovujete cenový limit pro koupi vysněné nemovitosti?

<strong>V obou případech si možná říkáte, proč je ta či ona nemovitost tak levná, a nebo proč je právě tato nemovitost tak drahá. Jestli nad některou z těchto otázek váháte, tak právě pro vás se pokusíme v několika základních bodech ukázat, jak se na realitním trhu orientovat.</strong><p><strong><br />Poloha<br /></strong>Prvním faktorem ovlivňující cenu nemovitosti je bezesporu poloha. Ta nám v mnoha případech tvoří až 90% ceny nemovitosti. Například zcela neobyvatelný byt v pražské Pařížské ulici může mít i přes svůj aktuálně nelichotivý technický stav vysokou hodnotu. Nachází-li se nemovitost v pěkném městě a v klidné lokalitě, tak bude její cena vždy vyšší než podobné nemovitosti v nehezkém městě s umístěním nemovitosti v rušné ulici. Zkušení realitní makléři zajisté potvrdí, že reality z dobré lokality se vždy v nabídkách realitních kanceláří dlouho neohřejí. <br /><br />Základním měřítkem ceny nemovitosti ve vztahu na lokalitu je také umístění nejen v dané zemi, ale i v kraji. Mezi dražší lokality patří Praha, Středočeský, Pardubický, Královehradecký a Jihomoravský kraj. Obvykle s nižšími cenami realit se pak můžeme setkat v Ústeckém, Moravskoslezském a Olomouckém kraji. Dané lokality se liší cenou nemovitostí zejména díky výši životní úrovně obyvatel. Čím vyšší životní úroveň, tím zpravidla vyšší cena nemovitostí. <br /><br />Daný kraj je vždy rozdělen na jednotlivá města a obce. I zde se setkáváme s rozličnými cenami nemovitostí a to mnohdy až v řádek několika set tisíc korun. Byt ve městě bude vždy dražší než tentýž byt na vesnici i přesto, že se nachází ve stejném kraji. Zde platí pro výpočet ceny stejné pravidlo jako u jednotlivých krajů, čím vyšší životní úroveň tím vyšší cena nemovitostí. Zaměříme-li se na města, tak v nich je cena ovlivněna nejčastěji tzv. dobrou adresou. V Praze jsou to např. nemovitosti na Malé straně, v Olomouci je vyhlášenou lokalitou Neředín, v Brně pak např. městská část Bystrc. Za dobrou adresu se zpravidla považují městské části s dostatkem zeleně, dobrou infrastrukturou, dostupnou vzdáleností do centra apod. <br /><br />Toužíte-li po bydlení v pěkném městě a dobré lokalitě počítejte s vyššími pořizovacími náklady. Tato investice se vám zajisté vyplatí jak ve kvalitě života tak i v případě následného prodeje. Nemovitosti v dobrých lokalitách stoupají na ceně zpravidla rychleji a proto jsou často pořizovány i za účelem následného prodeje.<br /><br /><br /><strong>Technický stav nemovitostí</strong><br />V této kapitole věnující se stanovení ceny nemovitosti se zaměříme na technický stav. Tentokrát si uvedeme jako příklad dva klasické panelové byty 2+1, oba se nacházejí ve stejném kraji, stejném městě, na stejné ulici a dokonce i na stejném patře. To ale neznamená, že bude jejich cena na trhu realit totožná. První byt je v původním stavu s umakartovým jádrem, dřevěnými okny a původní kuchyňskou linkou. V druhém bytě byla provedena rekonstrukce bytového jádra, výměna původních oken za plastová a do bytu byla nainstalována nová kuchyňská linka. Porovnáme-li oba dva byty jen podle výše uvedeného popisu, tak je již na první pohled patrné, že druhý byt bude nabízen za cenu vyšší. Rozdíl ceny bytu před rekonstrukcí a po rekonstrukci můžeme snadno odvodit od výše investic (nová okna cca. 80tis., nová kuchyňská linka cca. 150tis. a nové bytové jádro cca. 100tis. Kč). Cenový rozdíl bezmála 330.000 Kč bude zajisté pro mnohé pomyslnou ryskou na vahách. Mnozí odborníci uvádějí, že je často lepší ponechat byt v původním stavu a prodávat jej za cenu nižší než byt rekonstruovat a o tyto náklady ceny zvyšovat. Novému zájemci o byt se totiž ne vždy můžeme trefit do jeho vkusu. Rekonstrukci koupelny před prodejem bytu se provede např. v kombinaci žluté a bílé barvy, ale ne každému se může tato kombinace líbit.<br /><br />U bytů nesmíme zapomínat také na technický stav celého domu. Jeli dům zateplen, má-li řešen pravidelný úklid, jsou-li inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, plynofikace atd.) po rekonstrukci, tak i zde bude cena bytu zpravidla vyšší než u domu, který na celkovou rekonstrukci teprve čeká.<br /><br /><br /><strong>Atraktivita okolí</strong><br />U rodinných domů se zpravidla při jejich pořízení ptáme na velikost zahrady. Tuto otázku slýchávají realitní makléři velmi často právě proto, že lidé jenž uvažují o koupi rodinného domu chtějí mít svůj volný prostor k životu. U bytů je jednou z nejčastějších otázek dotaz na možný výhled. Má-li rodinný dům pěknou zahradu je vždy cennější než podobný dům bez zahrady a stejně tak byt s pěkným výhledem je na trhu více ceněn než byt s výhledem do sousedního domu. Samotné umístění nemovitosti v daném okolí poví mnohé i o sousedech. Nachází-li se např. rodinný dům v pěkné vilové čtvrti dá se předpokládat, že bude tato lokalita vyhledávaná i v dalších letech a cena nemovitostí bude stoupat. Na druhou stranu panelový byt na sídlišti s okny směřujícími do protějšího domu nemusí být asi tou nejlepší investicí…</p><p><br /><strong>Poschodí</strong><br />Pár pater výš nebo níž může znamenat i stotisícové rozdíly. Přemýšlíte-li nad koupi bytu zajisté dáte za pravdu těm, kteří se chtějí vyvarovat přízemí a poslednímu podlaží. Mohlo by se to zdát na první pohled jako bezvýznamné, ale tentýž byt ve 4. nadzemním podlaží může mít zcela jinou cenu než byt v přízemí či v posledním patře. Lidé pravidla nechtějí bydlet v přízemí z důvodu větší hlučnosti ve veřejných prostorách domu a taktéž se snaží vyvarovat se posledního patra z důvodu možné netěsnosti střechy či nepříjemného zvuku linoucího se z výtahové šachty. Důležitým faktorem, proč se někteří snaží vyvarovat bydlení ve vyšších patrech je také bezesporu obava z možné poruchy výtahu či každodenního zdolávání mnoha pater s nákupními taškami v rukou.</p><p>Čas od času se můžeme setkávat se zájemci o koupi bytu, kteří naopak byt v přízemích patrech preferují. Jedná se většinou o starší lidi, pro které je porucha výtahu mnoha případech velmi nemilou záležitostí.</p><p>Existuje nespočet dalších faktorů, které dokáží výslednou kupní cenu ovlivnit. I přesto ale mějte na paměti, že je lepší si vybranou nemovitosti prohlédnout několikrát (nejlépe v různých denních dobách) a neopomíjet také veškeré právní záležitosti spojené s nákupem nové nemovitosti.</p><div>Autor: Lucie Mazáčová, EuroNet Media s.r.o.</div>
GAUTE, a.s.

Telefon: +420 541 213 390, +420 800 194 125

E-mail: gaute@gaute.cz