Desatero pomoci proti osvědčeným trikům a fíglům nesolidních realitek

Prodáváte byt, najednou zavolá neznámý realitní makléř, že má vážného zájemce s penězi v hotovosti. Na prohlídce je kupec nadšen a plácnete si. Druhý den podepisujete s realitkou smlouvu o zprostředkování. Hned poté však kupec ztrácí zájem. Vám zůstane je

10.03.2010 - www.idnes.cz <br /> Sestavili jsme s pomocí PRINC REALITY, s.r.o., a Happy House Rentals, s.r.o., desatero rad pro úspěšnou spolupráci s realitní kanceláří. Jen v Praze jsou jich zhruba tři tisíce.<br /> <br /> 1. Pozor na nastrčeného zájemce s hotovostí<br /> Falešný kupec patří ke klasickému arzenálu neseriózních realitek. Pod dojmem jistého kupce a peněz skoro v kapse podepíše majitel nemovitosti téměř jakoukoli smlouvu.<br /> <br /> Vždyť je to jen na pár dní, myslí si. Z obchodu nakonec samozřejmě sejde, protože kupec byl jen domnělý, nastrčený realitní kanceláří. Zůstává podepsaná exkluzivní smlouva, v tom lepším případě na dobu určitou, v horším na neurčito.<br /> <br /> TIP: Exkluzivní smlouvu o zprostředkování nemusíte uzavřít ani v případě jistého zájemce. Na vyřízení prodeje stačí neexkluzivní smlouva. Měla by ovšem obsahovat fakt, že realitka už konkrétního zájemce má.<br /> <br /> 2. Jen reálná cena přinese reálné zájemce<br /> Slibuje-li realitní makléř prodat nemovitost za překvapivě vysokou cenu, neměli byste jásat, ale utíkat. Pravděpodobně mu opět jde jen o váš podpis na exkluzivní smlouvě.<br /> <br /> Lidově řečeno, teď vám maže med kolem pusy a až mu sednete na lep, vytasí se po čase s tím, že musíte slevit, jinak se nemovitost neprodá. Mnohdy tak slevíte i na méně, než je cena reálná, protože už nemůžete s prodejem déle čekat.<br /> <br /> TIP: "Cenově se orientujte podle podobných inzerátů z dané lokality, přičemž reálně prodejné jsou tři nejlevnější," popisuje realitní makléř Michal Foltýn z PRINC REALITY současnou situaci na trhu, kde převyšuje nabídka poptávku a kupující si tak mohou vybírat. Představu o reálnosti ceny také získáte oslovením více realitních kanceláří najednou. Ta nejvyšší nabídka ale nebývá vždy nejlepší volbou.<br /> <br /> 3. Nevěřte na zázračně rychlý prodej<br /> Další způsob, jak vás přesvědčit o podpisu exkluzivní smlouvy, je příslib velmi rychlého prodeje či pronájmu do několika dní. Často makléř tvrdí, že už má potenciálního zájemce, který přesně "tohle" hledá, a to ještě vaši nemovitost ani sám skutečně neviděl. Pod vidinou rychlého prodeje pak podepisujete smlouvu, aniž by skutečný zájemce existoval.<br /> <br /> TIP: Pokud ještě nemáte jasno ve výběru realitní kanceláře, můžete uzavřít pouze smlouvu neexkluzivní na kratší dobu (max. dvou měsíců). V případě nejasností ve smlouvě si nechte čas na rozmyšlenou. "Ve většině případů koupěchtivý klient počká do druhého dne," míní Foltýn.<br /> <br /> 4. Smlouva o zprostředkování musí být jednoduchá a jasná<br /> Častým trikem realitek je, že vám předloží složitou nepřehlednou smlouvu, ve které vám unikne nějaká ta nevýhodná podmínka. Taková smlouva často odkazuje na zákony, které nemáte k dispozici, či na všeobecné podmínky, které jsou psány někde jinde, navíc miniaturním písmem, a jeden článek v nich odkazuje na druhý.<br /> <br /> Když pak chcete od smlouvy odstoupit, zjistíte, že jste podepsali zaplacení obrovské pokuty, nebo třeba exkluzivitu na dobu neurčitou. Bohužel, smlouva obsahuje zpravidla i rozhodčí doložku s tím, že rozhodce určuje pouze realitka. Nějaký protest tak nemá smysl a nezbývá, než se smířit s penále, nebo počkat, dokud smlouva nevyprší. <br /> <br /> TIP: "Smlouva by měla být klientovi srozumitelná už po prvním přečtení," radí makléř Foltýn, podle kterého má běžná smlouva dvě stránky a velikost písma minimálně 11. Pokud něčemu nerozumíte, nechte to realitní kancelář přepsat, zjednodušit, nebo smlouvu konzultujte s právníkem.<br /> <br /> 5. Podepište exkluzivitu jen na dobu určitou<br /> Uzavření exkluzivní smlouvy přináší řadu výhod nejen realitní kanceláři, ale i vám. Jen pokud bude mít realitní kancelář výhradní právo nabízet vaši nemovitost, věnuje tomu maximální úsilí. Nemovitost inzerovaná jen jednou realitní společností také vyvolává dojem, že se jedná o skutečně exkluzivní nabídku.<br /> <br /> Oproti tomu velké množství inzerátů s různými cenami jediné nemovitosti od několika realitek může u případných zájemců vyvolat dojem neprodejnosti a možného dalšího poklesu ceny.<br /> <br /> Na druhou stranu exkluzivitu si musí realitní kancelář zasloužit a poskytnout byste ji měli jen té, jejíž služby a způsoby se vám nejlépe zamlouvají. Nebojte se zpočátku spolupracovat s několika společnostmi najednou, samozřejmě s jejich vědomím, a po týdnu dvou se rozhodnout, jestli některé exkluzivitu poskytnete.<br /> <br /> TIP: "Vždy podepisujte exkluzivní smlouvu jen na dobu určitou, maximálně na tři měsíce, a bez nutnosti vypovídat smlouvu dlouho dopředu. "Na prodej bytu bohatě stačí dva měsíce," míní Foltýn.<br /> <br /> <br /> CO MUSÍ OBSAHOVAT DOBRÁ SMLOUVA<br /> Každá dobrá zprostředkovatelská smlouva s realitkou by měla jasně a jednoduše definovat:<br /> <br /> závazky realitky vůči klientovi (tedy zajištění inzerce, makléře, potřebného právního servisu včetně vypracování smluv právníkem, podání návrhů na vklad do katastru nemovitostí) <br /> minimální cenu za nemovitost <br /> výši provize v procentech, včetně toho, zda se bude jednat o navýšení prodejní ceny, nebo se provize z ceny odečte <br /> pokuty za případné porušení závazků klientem, včetně přesné definice, co tyto závazky jsou (například umožnění prohlídek nemovitosti, přistoupení k uzavření obchodu či jednání se zájemcem jen prostřednictvím realitní kanceláře) <br /> <br /> <br /> <br /> 6. Prověřte si nemovitost před rezervací<br /> "Ve snaze za každou cenu prodat makléř často zamlčí či zlehčí nějaký právní nebo fyzický problém nemovitosti," upozorňuje Blažena Polahárová z Happy House Reality, s.r.o., další nástrahu, která čeká na neopatrného kupujícího.<br /> <br /> Předstíráním dalších vážných zájemců pak taková realitní kancelář donutí zájemce složit rychle rezervaci, aniž by se pořádně přesvědčil, že s nemovitostí je vše v pořádku. Čeká ho však nemilé překvapení, ale o peníze za rezervaci většinou přijde.<br /> <br /> TIP: Při koupi nemovitosti si vyžádejte všechny informace od makléře. Stav nemovitosti si prověřte s odborníkem, a to ještě před složením rezervace. "Při podpisu rezervace zájemce většinou potvrzuje, že se se stavem nemovitosti seznámil," vysvětluje Polahárová, proč se pak už nedá bez sankce od koupě couvnout.<br /> <br /> 7. Když se obchod nekoná, nic neplaťte<br /> Pokud realitní kancelář nenajde zájemce o nemovitost, má smůlu a pracovala pro vás zdarma. Rozhodně by jí neměla náležet žádná úhrada nákladů na benzin, odpracované hodiny makléře, drahá inzerce v časopisech či jiné. <br /> <br /> Zprostředkovatelskou smlouvu, kde budou tyto náklady obsaženy, nepodepisujte. Realitce by měla náležet jen dohodnutá provize z úspěšně uzavřeného obchodu.<br /> <br /> TIP: Dejte si pozor, abyste při neexkluzivním prodeji nemuseli ostatním realitním společnostem hradit provizi, potažmo náklady, když prodáte nemovitost sami či prostřednictvím jiné kanceláře.<br /> <br /> 8. Nenechte nikoho inzerovat bez souhlasu<br /> Mnoho realitních kanceláří takzvaně "vykrádá" inzeráty své úspěšnější konkurence. Pokud pak najdou zájemce, osloví klienta přímo a doufají, že nemá podepsánu exkluzivitu s "vykradenou" realitkou.<br /> <br /> Také se stává, že zdánlivý zájemce, který přijde na prohlídku, je sám makléřem. Nemovitost si nafotí a bez vašeho vědomí ji inzeruje, a to často pod cenou. Spoléhá totiž na to, že mu pak už jistého kupce neodmítnete.<br /> <br /> Kromě neserióznosti jednání vás takovýto podvodný inzerent poškozuje vytvářením duplicitní nabídky s jinou cenou, která staví nemovitost do neprodejného světla.<br /> <br /> TIP: Každému z potenciálních zájemců, kteří si na prohlídce budou nemovitost fotografovat, nechte podepsat prohlášení, že pořízené fotografie použije k čistě soukromým účelům a že jejich případné zveřejnění bude pokutováno.<br /> <br /> 9. Rezervaci zaplaťte jen pověřené realitce<br /> Na internetu jste si našli krásný pozemek a chcete ho koupit. Nabízí ho víc společností, a tak si vyberete tu, která má nejlevnější cenu. Na druhý den už máte složenou rezervaci, aby vám tu výhodnou koupi nikdo nevyfoukl.<br /> <br /> Uzavření obchodu se ale začne protahovat, makléř se vymlouvá na kdeco a nakonec se ukáže, že inzerát na pozemek "vykradl" jinde a že majitel pozemku má uzavřenou exkluzivitu s úplně jinou realitní kanceláří.<br /> <br /> Jestli peníze za rezervaci dostanete zpět, záleží na přesném znění smlouvy, kterou jste podepsali. Nicméně zklamání a ztracený čas vás to bude stát určitě.<br /> <br /> TIP: V rezervační smlouvě, kterou podepisujete, by mělo být prohlášení, že realitní kancelář je pověřena majitelem k prodeji/nájmu nemovitosti. Vyžádejte si také všechny doklady k nemovitosti ke kontrole.<br /> <br /> 10. Zavedená kancelář je bezpečnější<br /> O serióznosti té které kanceláře vám mnohé napoví to, jak dlouho už je na trhu, jaké má webové stránky, jak a kde inzeruje, jaké má reference, má-li svoje vlastní právní oddělení.<br /> <br /> Její dlouholeté zkušenosti jsou zároveň pojistkou, že ani ona nenaletí podvodníkovi, který by chtěl třeba prodat nějakou nemovitost dvakrát. Vybírejte si proto nejraději zavedené kanceláře s dobrou pověstí, které by si případným nekalým jednáním zničily svou dlouho budovanou pověst.<br /> <br /> TIP: Už samotný makléřův zjev a jeho vystupování vám ukáže, s jakou kanceláří máte tu čest. "V létě často potkávám makléře v kraťasech a sandálech," podivuje se Foltýn nad tím, jak někdo může s takovým člověkem uzavřít smlouvu na miliony.<br /> <br /> Abychom byli spravedliví, je nutné na závěr podotknout, že mnohé seriózní realitní kanceláře jsou naopak oběťmi svých neseriózních klientů. Nejčastěji se je snaží majitel se zájemcem obejít a uzavřít obchod bez nich, přesto, že díky realitní kanceláři se vlastně našli. Dobrá realitní kancelář má však i toto ve zprostředkovatelské smlouvě ošetřeno.<br /> Zdroj: idnes.cz<br /> Autoři: pro iDNES.czMarkéta Davidová
GAUTE, a.s.

Telefon: +420 541 213 390, +420 800 194 125

E-mail: gaute@gaute.cz