Prodej zastavené nemovitosti: šance i potíže

Bydlíte díky hypotéce. Doba, kdy bude konečně splacená, je v nedohlednu. Přesto potřebujete byt nebo dům, který jste si s její pomocí pořídili, prodat. Kdo ale koupí nemovitost, na které vázne dluh?
"Zhruba 30-40 % našich obchodů je provázeno financováním kupní ceny prostřednictvím hypotéky," popisuje trend Jaroslav Novotný z pražské realitní kanceláře Rak. Platí to stejně u bytů i u rodinných domků.
Realitní odborníci se ale zároveň shodují, že hypotéka není sama o sobě překážkou dalším změnám vlastníků takových nemovitostí. Objem obchodů s nemovitostmi zatíženými hypotékou odhadují na základě poznatků z vlastní praxe na 5-10 %.
"Takové obchody se vyskytují a běžně se jimi zabýváme, potvrzuje Dušan Přikryl z brněnské realitky Gaute. "Z padesáti obchodních případů lze počítat přibližně s pěti tohoto charakteru," dodává. Očekává také, že vzhledem k nárůstu čerpání hypotečních úvěrů se bude počet podobných transakcí zvyšovat.
"Zatím se jedná spíš o výjimky, maximálně do pěti procent objemu zakázek," je opatrnější Vanda Korbelová z realitní kanceláře Skanska. I ona ale dodává: "V případě, že se na nás obrátí klient, který takovouto službu poptává, jsme připraveni takový obchod realizovat."
Transakce trvají dlouho
Co tedy brání tomu, aby se v Česku trh s nemovitostmi zatíženými hypotékou rozvinul podobně jako jinde ve světě? "Prodat zastavenou nemovitost je nepoměrně složitější než prodat nemovitost čistou," vysvětluje Ivo Gavlas ze stejnojmenné pražské firmy.
"Vždy musí dojít k dohodě mezi kupcem a bankou, zejména tehdy, kdy z kupní ceny má být vyrovnána pohledávka banky. Banka samozřejmě požaduje, aby napřed dostala peníze a teprve poté nechá vymazat zástavní právo, a kupec chce logicky pravý opak. A nedejbože, pokud i kupec chce zaplatit kupní cenu z úvěru, a ještě hůře pomocí hypotéky," pokračuje podnikatel, jehož firma působí na českém realitním trhu už 14 let a po celou dobu sbírá i zkušenosti tohoto druhu.
"Ideální samozřejmě pro banku je, pokud může hypotéku převést na nově pořizovanou nemovitost, v tomto případě pak nepřichází o klienta a často dochází i k navýšení objemu hypotečního úvěru," dodává Vanda Korbelová ze Skansky.
"Na základě pracovních i osobních zkušeností můžeme konstatovat, že některé banky, alespoň prozatím, nefungují tak, jak slibují," přidává Dušan Přikryl z RK Gaute.
To všechno dohromady má jeden hlavní důsledek. Taková transakce se dlouho táhne, i když vše zařizuje zkušená realitní kancelář, což odrazuje potenciální kupce.
Cena zůstává stejná
"Zatížení hypotékou ale překvapivě nemá vliv na cenu nemovitosti," uvádí Petr Vosmík, generální ředitel Českomoravské realitní. Ostatní jeho zkušenost potvrzují. To je dobrá zpráva pro všechny, kdo o takové možnosti řešení neočekávané situace uvažují. Jejich pohnutky přitom mohou být různé.
Hlavní důvod prodeje: příliš málo peněz
Většina dotázaných makléřů uvádí jako důvod, se kterým se u klientů setkávají nejčastěji, nemožnost splácet dál hypoteční úvěr. "Často se také takovým prodejem řeší vypořádání majetku po rozvodu," přidává Ivo Gavlas.
Brněnští makléři ale znají i jiné situace. Nastávají tehdy, když si rodina nenavyklá na život ve velkém městě pořídí byt ve vyšší cenové kategorii a pak zjišťuje to, co ostatní usedlíci dávno vědí: není kde zaparkovat, děti si nemají kde hrát... "Kvůli těmto skutečnostem se rozhodnou koupit raději rodinný dům na okraji Brna a byt nabídnou do prodeje, hypotéka-nehypotéka," uzavírá Dušan Přikryl.
Optimismus provázející vyřízení hypotéky může za roky splácení mnohokrát vyprchat.
8.6.2004.| autor: Petr Kotek | zdroj: Právo, 8.6.2004, č. 133, str. 15